사례 및 판례

본문 바로가기

사례 및 판례

상가 권리금과 계약 갱신권

페이지 정보

작성자 삼환 작성일17-07-12 21:42 조회5,021회 댓글0건

본문

오늘은 요즘 회자되고 있는 권리금과 계약갱신권 문제에 대해 말씀드리겠습니다.

 

2015. 5. 개정된 상가건물임대차보호법에서는 임차인들 사이에서 오랫동안 관행으로 주고 받던 상가 권리금을 인정하고 임차인이 권리금을 받고 나갈 수 있도록 일정한 제도적 장치를 마련하면서 임대인에게도 협조할 의무를 지우고 있습니다.

 

그리고 임대인이 협조를 거부해서 임차인이 권리금을 받지 못하게 되었을 때 금전 배상 의무를 임대인에게 물어서 협조를 간접적으로 강제하고 있습니다.

 

그런데 다른 한편 상가건물임대차보호법은 상가 임차인에게 5년의 범위 안에서의 계약갱신 요구권을 인정하고 있습니다.

 

따라서 임대차 기간이 5년이 지나 더 이상 계약 갱신을 요구할 수 없는 임차인에게도 권리금 보호 조항이 적용될 것인가를 둘러싸고 찬성하는 견해와 반대하는 견해로 의견이 갈리었습니다.

 

반대하는 쪽은 그 근거로

임차인의 권리금 회수 보호에 관한 규정이 신설된 것은 임대차 계약 갱신을 유도함으로써 임차인이 형성한 영업의 가치를 보호함과 동시에 임차인이 투하 자본 회수 및 영업처분 기회를 보호하기 위함이라는 점,

임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 임대인의 임차인에 대한 권리금회수 방해금지 의무가 인정되지 않는 점,

임대인은 임차인이 기간 만료 전 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하지만 임차인의 갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함해서 전체 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있는 점 등을 들고 있습니다.

 

이에 반해 찬성하는 쪽의 근거는

권리금 회수기회 보호에 관한 법률 조항의 해석 적용에 있어 계약 갱신기간에 관한 법률 조항을 유추적용하거나 준용하는 것은 법원의 법률해석 권한의 한계를 넘는 것이고, 권리금 회수기회 보호 조항과 계약 갱신기간에 관한 조항은 입법 취지가 서로 다르며, 위 조항을 준용하지 않는다 해도 임대인의 사용 수익 권한을 과도하게 제한하지 않고, 만약 그렇게 해석하지 않으면 위 개정법률 조항을 도입한 입법취지가 퇴색하게 된다는 점을 들고 있습니다.

 

하급심 법원들의 판결들은 양 입장이 혼재되어 있는데(전자의 판결례로는 서울중앙지법 2015가단193129 판결, 후자의 판결례로는 대전지법 2016108968 판결), 조만간 대법원에서 법원의 견해를 최종 정리할 것으로 생각합니다.

 

다만, 주의해야 할 것은 임대차 계약 종료에 따른 임차인의 건물 명도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있지만 임대인의 권리금 회수 기회 방해의 불법행위가 인정되어 임대인이 손해배상을 할 의무가 있더라도 임차인이 이를 이유로 건물 명도 의무와 동시이행 관계가 있다고 주장하지는 못한다는 점입니다.

 

댓글목록

등록된 댓글이 없습니다.